賃貸物件の初期費用とは？敷金・礼金・仲介手数料について解説！

賃貸物件を借りる際には、家賃以外にもさまざまな初期費用がかかります。
とくに「敷金」「礼金」「仲介手数料」は、多くの物件で発生する代表的な費用です。
そこで今回は、初期費用に含まれることの多い敷金・礼金・仲介手数料について、概要や相場を解説します。

賃貸物件を借りる際の初期費用：敷金とは

賃貸契約時にかかる費用は物件ごとに異なりますが、なかでも代表的なのが「敷金」です。
まずは、敷金とはどのような費用なのか、その目的や一般的な相場について見ていきましょう。

敷金とは

敷金とは、家賃の滞納や室内の損傷に備えて貸主に預ける保証金のことです。
賃貸物件を退去する際には、室内を入居前の状態に近づける「原状回復」が必要で、その費用が敷金から差し引かれます。
原状回復費が敷金より少ない場合は差額が返金されますが、敷金で足りない場合は不足分を別途支払う必要があります。
大家さん負担の費用もある
入居中に生じた傷や汚れの修繕費用は、すべて借主の負担になるわけではありません。
経年劣化や通常使用による消耗は、原則として貸主に修繕義務があります。
たとえば、家具の重みでできた床のへこみや、日焼けによる壁紙の変色は経年劣化とみなされ、通常は敷金から差し引かれません。
ただし、賃貸借契約書の内容によって例外もあるため、原状回復に関する負担区分は契約前に必ず確認してください。

敷金の相場

敷金の金額は、家賃をもとに設定されるのが一般的です。
地域や物件の条件によって幅がありますが、家賃の1～2か月分程度が相場とされています。
通常の物件より汚れやすいペット可物件の場合、敷金が高めに設定されることもあります。
なお、「敷金なし」とされている物件でも、退去時には原状回復費用を全額自己負担する必要があるでしょう。
室内の損傷が大きい場合は、高額な請求が発生する可能性があるため、契約内容をよく確認してください。

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賃貸物件を借りる際の初期費用：礼金とは

賃貸契約時の初期費用には、敷金と並んで「礼金」が含まれることがよくあります。
「敷金・礼金」とセットで見かけることが多く、違いがよく分からないという方も多いのではないでしょうか。
ここからは、礼金の意味や目的、相場などについて解説します。

礼金とは

礼金とは、賃貸住宅を借りる際に大家に支払う「お礼」の金銭です。
敷金のように退去時に返還されるものではなく、原則として返ってきません。
礼金は、住宅が不足していた時代に「部屋を貸してくれてありがとう」という気持ちから始まった慣習です。
当時は入居希望者が自ら礼金を持参して感謝を伝えていたとされています。
なお、関西以西では敷金や礼金の代わりに「保証金」という言葉が使われることがあります。
保証金は、家賃の滞納や原状回復費用に備えて預ける点で敷金と同様です。
この保証金に「敷引き（しきびき）」という特約がついている場合は注意が必要です。
敷引きとは、保証金や敷金からあらかじめ決められた金額を差し引き、返金されないことを指します。
実質的には礼金に近い性質を持つと考えられます。

礼金の相場

礼金も敷金と同様に、家賃を基準に金額が設定されるのが一般的です。
相場は家賃の1～2か月分程度ですが、国土交通省の「令和3年度住宅市場動向調査」によると、礼金を1か月分とするケースが全体の約7割を占めています。

礼金は交渉できる場合がある

礼金はあくまで大家への謝礼として支払うものであり、交渉次第で金額を抑えられる可能性があります。
また近年は、はじめから礼金を不要とする物件も増えているでしょう。
礼金は住宅需要が少なかった時代に生まれた慣習であり、現在のように物件が多く人口が減少傾向にある状況では必要性が薄れています。
また、インターネットの普及により借主が簡単に物件を比較できるようになったことも要因の一つです。
物件情報が埋もれないよう、ライバルと差別化するために礼金をなしにしている物件が増えています。
初期費用を抑えたい場合は、礼金なしの物件を探すか、大家に値下げを交渉するのも一つの方法です。
ただし、大家との直接交渉はトラブルの原因となるため、仲介している不動産会社に相談してください。

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賃貸物件を借りる際の初期費用：仲介手数料とは

不動産会社を通じて賃貸物件を契約する場合、仲介手数料が発生します。
最後に、仲介手数料の目的と金額の相場について確認しておきましょう。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸取引において、不動産会社に支払う報酬のことです。
たとえば、インターネットなどで物件情報を見つけ、気になる物件があれば不動産会社に問い合わせて内見を申し込むのが一般的です。
そのあと、不動産会社の担当者が現地案内や物件の説明をおこない、入居の申し込みがあれば入居審査や契約書類の作成・手続きに進みます。
こうした一連の仲介業務の結果、正式に賃貸借契約が締結された場合に、成果報酬として仲介手数料を支払います。
あくまでも成功報酬のため、物件を紹介してもらったり内見したりしただけでは仲介手数料は発生しません。

仲介手数料の相場

仲介手数料の金額は、法律によって上限が定められています。
具体的には、不動産会社が賃貸契約で受け取れる仲介手数料の上限は「家賃の1か月分＋消費税」とされています。
たとえば、家賃が月額6万円の物件を契約する場合、仲介手数料の上限は「6万円＋消費税（10％の場合は6,000円）」です。
この金額を超えて請求することは法律違反となり、不動産会社には法令遵守の義務があります。
なお、仲介手数料には上限がありますが、下限の規定はありません。
そのため、不動産会社の方針やキャンペーンによっては、仲介手数料を割引したり無料にしたりするケースもあります。
ただし、こうした物件は数が限られており、多くの場合は上限いっぱいの金額を請求されるのが実情です。
予算オーバーにならないよう、資金計画を立てる際には仲介手数料を「家賃1か月分＋消費税」として見積もっておきましょう。
また、気になる物件が見つかったら、事前に仲介手数料の有無や金額を不動産会社に確認することをおすすめします。

仲介手数料がかからないケースとは

先述のとおり、仲介手数料がかからない賃貸物件も存在します。
なぜ仲介手数料が不要なのかというと、借主に代わって大家が仲介手数料を負担しているためです。
物件のなかには、立地条件が悪かったり間取りが時代に合っていなかったりして、なかなか入居者が決まらないものがあります。
人気エリアの物件は入居希望者がすぐに現れる傾向がありますが、条件が整っていない物件は空室期間が長引きやすいのが現状です。
空室が続けば大家は家賃収入を得られないため、競合物件との差別化を図り入居者を確保しやすくするために、大家が仲介手数料を自ら負担するケースもあります。
また、大家と直接契約を結ぶ場合も仲介手数料は発生しません。
しかし、賃貸借契約には専門的な法律知識が関わるため、個人同士の契約はトラブルの原因となることがあります。
契約内容に不安がある場合や交渉が難しいと感じる場合は、信頼できる不動産会社を通して契約を進めるのが安心です。

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まとめ

賃貸物件を借りる際には、敷金・礼金・仲介手数料など、さまざまな初期費用が発生します。
敷金は家賃の滞納や原状回復に備えて預ける担保金、礼金は大家さんに感謝の気持ちを込めて支払うお金です。
仲介手数料は不動産会社への成功報酬として支払う費用で、上限は「家賃1か月分＋消費税」と宅建業法で定められています。
物件を選ぶ際は、家賃だけでなく初期費用全体を見据えた資金計画を立てることが大切です。