賃貸物件の「瑕疵物件」とは？物理的瑕疵と心理的瑕疵の違いも解説

賃貸物件のお部屋探しをしていると、見かけることがある言葉に、「瑕疵物件」があります。
しかし、瑕疵物件とは具体的にどのようなものなのか、借りる前に詳細を知ることはできるのかなど、気になる点も感じられるでしょう。
そこで今回は、瑕疵物件の概要や種類、物理的瑕疵物件と心理的瑕疵物件の違いについて解説します。

瑕疵物件に該当する賃貸物件とは？瑕疵物件の種類

瑕疵（かし）物件といわれても、普段はあまり見聞きする機会がなく、実際にどのような賃貸物件を指すのか、イメージしにくいケースも多いのではないでしょうか。
まずは、賃貸物件における瑕疵の概要や種類から解説します。

瑕疵物件とは？

瑕疵物件とは、明確な定義はないものの、一般的にはその賃貸物件に備わっているはずの品質や性能を備えていない場合を指し、訳あり物件と呼ばれることもあります。
分かりやすくいうと、瑕疵とは欠陥のことですが、物理的なものにととどまらず、心理的や環境的なものも瑕疵物件の対象です。
瑕疵の内容を借りる側が知った際に、入居をためらう理由になり得るような場合、賃貸物件に該当することが考えられます。
瑕疵物件には、告知義務が生じているケースもあります。
お部屋探しをしているなかで、気に入った賃貸物件が、家賃が著しく安いといったときには、直接不動産会社にお尋ねください。

瑕疵物件の種類

瑕疵には、「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」の4つの種類があり、その違いによって瑕疵物件は分類することが可能です。
なかでも、代表的な瑕疵は物理的瑕疵と心理的瑕疵といえるでしょう。
物理的瑕疵とは、文字通り物理的な欠陥が生じている賃貸物件であり、建物や敷地に何らかの瑕疵になり得る内容がある場合です。
心理的瑕疵とは、事故や事件が起きており、住む際に心理的な影響が生じる物件を指します。
ただし、心理的に影響が生じるかは個人差があるため、該当するかの判断には難しさもあります。
判例では、一般の方が瑕疵と感じられるものは瑕疵とするといった過去の事例もありました。
環境的瑕疵とは、物理的欠陥が見られない場合でも、周りの環境に嫌悪施設があるなど賃貸物件です。
具体的には、火葬場や刑務所、墓地や下水処理施設などが近くに存在するケースです。
ほかにも、近くの工場による異臭や騒音がストレスになる場合などもあります。
嫌悪施設が生活に直接的に影響せず、入居にあたって気にならないときには、安く借りられることもあるため、メリットが感じられるケースもあるでしょう。
また、法的瑕疵とは法律に適合していない物件を指しますが、賃貸における法的瑕疵では、消防法に基づき必要になるスプリンクラーが未設置の場合などが該当します。

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土地と建物に見られる欠陥！賃貸物件における物理的瑕疵物件とは

賃貸における瑕疵物件には種類があり、代表的なもののひとつが物理的瑕疵物件です。
ここでは、物理的瑕疵物件とはどのようなものか、土地と建物の具体的な欠陥の例などを解説します。

土地や建物の物理的な瑕疵

物理的瑕疵物件は、その賃貸物件に、物理的な欠陥がある場合に該当するものです。
賃貸物件で、物理的瑕疵が起きているケースでは、家賃も相場より安い傾向にあります。
具体的な物理的瑕疵としては、賃貸物件の土地部分に生じているものと、建物部分に生じているものに大別することが可能です。

土地部分の物理的瑕疵

土地は一見したただけでは、判別しにくい場合もありますが、物理的瑕疵に該当する代表的な内容がいくつか挙げられます。
たとえば、地盤沈下が原因となり、賃貸物件の建物も傾いてしまっているケースです。
ほかにも、有害物質の影響によって土地が土壌汚染されている場合、ごみが地中に埋められているといったリスクも気を付けたいところです。

建物部分の物理的瑕疵

雨漏りや水漏れなどは、建物の部分の代表的な物理的瑕疵といえます。
外壁のひび割れなどについては、見た目に分かりやすいケースもあるでしょう。
また、給排水管が破れてしまっていたり、詰まっていたりなど、故障している場合も該当します。
建物にシロアリ被害が発生しているケースや、アスベストが建材に使用されている建物、耐震強度に不足がある場合も、物理的瑕疵物件に含まれます。

物理的瑕疵物件の告知

瑕疵物件に該当する賃貸物件を貸し出す際に生じるのが、借主に対する告知義務です。
賃貸物件のお部屋探しの広告などでは、瑕疵物件には「告知事項あり」などの表記が見られることが多いです。
また、告知の方法については、厳密な規定があるわけではありません。
しかし、一般的には、まず広告での表記で告知事項があることが記載されます。
契約を結ぶ前にも、重要事項説明書に記載され、借主に対して説明がおこなわれることが通常です。

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告知義務の有無も重要！賃貸物件における心理的瑕疵物件とは

お部屋探しをする際に、瑕疵物件に関する予備知識として押さえておきたいものには、物理的瑕疵とは特徴が異なる、心理的瑕疵も挙げられます。
ここでは、心理的瑕疵物件の具体的な例と、告知義務の考え方について解説します。

心理的瑕疵物件に該当するケース

心理的瑕疵物件は、事故や事件が起きている賃貸物件で、心理的な影響を与えてしまうもののことです。
具体的な影響や何に強い嫌悪感を抱くかは、人によって違いが生じるため、明確な基準はありません。
しかし、一般的に、心理的瑕疵物件と扱われる可能性が高いケースがいくつかあります。
たとえば、賃貸物件の住戸内での死亡となり、発見されるまでに時間がかかっていた場合です。
そのほかに、自死や他殺があった物件や周知されている事件が起きていた物件も、心理的瑕疵物件に該当することが多いです。

ケースで異なる告知義務

心理的瑕疵物件の告知義務については、国土交通省が令和3年10月に発表した、宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインによって整理されています。
告知義務がないケース
ガイドラインに基づくと、原則として、持病や老衰などによる自然死の場合、告知は不要です。
事故死にあたるものでも、入浴をしているときに起きた溺死や食事をしているときに起きた誤嚥など、日常生活から発生した不慮の事故では告知義務ないとされます。
このようなケースは、特別な状態から生じるものではなく、日常生活のなかで予見されるものと考えられるからです。
3年間の告知義務があるケース
日常生活のなかで起きた不慮の死や自然死のケースでも、告知が必要になるケースがあります。
死後、長期間見つけられることなく、壁や床などに汚れが染みついていたり、虫が発生していたりなど、特殊清掃が必要になった場合です。
特殊清掃が実施された賃貸物件では、亡くなったことが発見されてから、おおよそ3年間は告知義務が生じているとされます。
また、事件が原因での死亡や自死の場合も、3年間の告知義務があるケースです。
賃貸物件への入居を検討する方にとって、重要な判断材料になり得ることから、告知義務とあるものとされています。
亡くなってからおおよそ3年間を過ぎると、告知は不要です。
ただし、社会に大きな影響を与えた事案など、事件性や周知性によっては、期限を区切らずに内容に応じた判断がおこなわれているケースもあります。

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まとめ

瑕疵物件は、一般的な品質や性能などが備わっていない物件で該当することがあります。
瑕疵物件には告知義務があり、重要事項説明で聞くこともできますが、少しでも気になることは気兼ねなくお聞きいただくことが、安心して検討できることにつながります。
また、心理的瑕疵には事件性がない物件も含まれますが、避けたい物件の特徴なども、事前に担当者にお伝えいただくことがお部屋探しのポイントです。