定期借家とはどのような賃貸物件か？中途解約や契約更新の可否も解説！

賃貸物件は「普通借家」と「定期借家」の2種類に分かれていますが、定期借家にはあまりなじみがないかもしれません。
しかし、どういうものか知っていれば、賃貸物件を選ぶときに定期借家も視野に入れられるでしょう。
今回は、お部屋探しをしている方に向けて、定期借家とはどのような契約形態なのか、中途解約や契約更新は可能かを解説します。

賃貸物件における定期借家とは何か

定期借家とは、賃貸物件のなかでも契約で定められた期間が満了すると、更新することなくそのまま契約終了となる物件のことです。
契約期間があらかじめ定められていて、それを過ぎたら退去しなければならない賃貸物件といっても良いでしょう。
定期借家の制度の導入には、良識のない借主に居座られたり、退去してもらうのに退去料を支払わなければならなかったりなど、貸主の不利を是正する狙いがありました。
貸主が安心して賃貸物件を貸し出せるようになれば、良質な賃貸物件を安定して供給できると考えられたのです。
定期借家は賃料が低めに設定されていることが多く、他の住民とのトラブルも少ないなど、借主にとってのメリットがあります。
マイホームの建て替えやリフォームのために期間限定で賃貸物件を借りたい方にはぴったりでしょう。
ただし、契約期間内の解約は基本的に認められていません。
日本では、賃貸物件は普通借家がほとんどで、定期借家はなかなか見つかりません。
しかし、海外においては一般的な契約形態であり、日本でも物件数が拡大する余地はあると考えられます。

定期借家と普通借家の違いとは何か

定期借家と普通借家との違いは、契約更新の有無にあります。
定期借家は契約期間の満了とともに契約も終了となりますが、普通借家は借主が希望すれば契約更新が可能です。
また、普通借家における契約期間は、2年間が一般的で1年未満にはできません。
しかし、定期借家であれば3か月などの短い契約期間でも賃貸借契約が可能です。
契約方法にも違いがあり、普通借家は口頭での契約も可能であるのにくらべて、定期借家は必ず契約書を作成しなければなりません。
さらに、契約書とは別に賃貸人が契約について説明をおこなわなければならないのは、定期借家は借主にとって不利な点もあり注意を促すための規定があるからです。
借主に不利な部分がある分、敷金・礼金が必要ないなど入居者に優しい条件が整っている物件が見つかりやすいのも、定期借家の特徴です。

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賃貸物件の定期借家契約は中途解約が可能なのか

定期借家契約では、原則的に借主側からは中途解約ができません。
もともと期間が決まっている定期借家契約で中途解約を認めてしまうと、貸主が不利になってしまうからです。
しかし、条件を満たしていれば中途解約が可能なケースもあります。

解約権保留特約

解約権保留特約とは、一定の条件を満たしていれば契約期間内でも借主側から解約できる権利を、契約書に記載しておくことです。
解約権保留特約は借主にのみ認められるもので、貸主側からの中途解約は認められていません。
解約権保留特約には、以下の内容を明確に定めておく必要があります。

●解約の申し入れができる期間
●違約金の有無と金額

解約権保留特約があるといっても、いつでも定期借家契約の中途解約が可能なわけではありません。
中途解約を希望するときは少なくとも何か月前に申し出れば良いのか、具体的な期間を定めておきます。
また、中途解約をおこなうときに違約金として支払う賃料の定めも、解約権保留特約に必要な条項です。
とくに事業用物件を定期借家契約で賃貸借契約をするときは、公正証書に解約権保留特約を盛り込んでおくのが一般的です。
この解約権保留特約を設けておかないと、定期借家契約の中途解約ができないことに注意したほうが良いでしょう。

中途解約権

解約権保留特約がなかったとしても、以下の条件を満たしていれば借主が中途解約権を行使して、定期借家契約の賃貸物件を中途解約できます。

●居住目的で使用している賃貸物件である
●床面積が200㎡に満たない
●引き続いてその賃貸物件を使用するのが困難な状況である

居住用で使用している賃貸物件であれば、定期借家契約であっても借主から中途解約権を行使できます。
しかし、事業用に使用している定期借家契約の賃貸物件は、借主側からの中途解約はできません。
なお、事業用の店舗と住居を兼ねた建物であれば、中途解約権の行使が認められています。
事業用店舗の一部を住居として使用していても、中途解約権の行使には支障がありません。
しかし、住居用に使用している賃貸物件であっても、床面積が200㎡未満であることが中途解約権を行使するための条件です。
店舗と住居を兼ねているのであれば、店舗も含めた物件全体の面積が200㎡未満でなければならないことにも注意したほうが良いでしょう。
そして、借主の病気や遠方への転勤など、どうしてもその物件を使用し続けられないときも中途解約権が認められています。
賃貸借契約を締結した時点では予測できなかった事態が対象ですが、予測できない事態であったかの最終的な判断は貸主・弁護士・裁判所に委ねなければなりません。

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賃貸物件の定期借家契約は更新が可能なのか

普通借家契約が更新を前提とした賃貸借契約であるのに対し、定期借家契約はあらかじめ定められていた期間で契約が終了し、更新を前提としていません。
借主は、定期借家契約が終了したら、原則的にはその賃貸物件を退去することになっています。
借主側が更新を希望したとしても、貸主が更新を拒否するのに理由は必要ありません。
定期借家契約は、貸主の転勤や取り壊しが決まっているなど、期間限定で賃貸に出したい物件に使用される契約形態です。

同じ賃貸物件に住み続けるための手段

定期借家契約で入居した賃貸物件に、契約期間の満了後も住み続けたくなることもあるでしょう。
継続して同じ賃貸物件に住み続けるためには、契約更新ではなく再契約をおこないます。
いったんは契約を終了させておき、そこから再び借主と貸主、もしくは管理会社との間で改めて契約書を作成し、新しい契約を締結します。
ただし、借主がいくら希望したとしても、貸主の了承がなければ再契約は締結できません。
貸主の了承が得られても、契約更新ではなく、あくまで再契約であるため、連帯保証人や保証会社の保証が必要であれば、新たに依頼する必要があります。
また、定期借家契約は、その成立要件が法律で厳しく定められている点にも注意が必要です。
法律（借地借家法）では、「書面によって契約を締結すること」「契約書とは別に期間満了とともに契約が終了する内容を記載した書面を交付し、事前説明すること」の2つの手続きが義務付けられています。
このように二重の書面手続きが求められるのは、借主が「更新できる普通の賃貸契約」だと誤解し、不利益を被ることがないようにするためです。
このルールは、最初の契約時だけでなく、住み続けるための「再契約」の際にも同様に必要となります。
ただし、再契約であると本来は新たに敷金や礼金が発生しますが、実際は追加発生しないことのほうが多いでしょう。
定期借家契約で入居した賃貸物件に契約満了後も住み続けたいと思うのであれば、契約時に再契約の可否について貸主に確認をとっておくことをおすすめします。
定期借家契約には契約期間が5年や10年と長期間の物件もあるため、契約期間が長い物件を探しても良いかもしれません。
普通借家契約の契約期間は2年間が一般的であることを考えると、契約期間が長い定期借家契約は更新手続きがない分お得ともいえます。

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まとめ

賃貸物件の定期借家契約とは、契約期間が満了するとそこで契約が終了し、基本的には更新をおこなわない契約です。
借主側からの中途解約も原則的には認められていませんが、解約権保留特約を付けたり、中途解約権の行使が認められたりすることもあります。
貸主は理由がなくても契約更新を拒否でき、もし了承を得られても再契約となります。