賃貸物件の壁の原状回復とは？3つのパターンをご紹介

賃貸物件を借りると、退去のときに原状回復して返却しなければなりません。
ただし、原状回復義務の対象にならない汚損もあるため、壁の汚損がどの程度から原状回復義務の対象になるのか把握しておくことが大切です。
今回は、賃貸物件の壁に画鋲で穴を開けたとき、家電の跡が残ったとき、タバコで汚れたときの原状回復についてご紹介します。

賃貸物件の壁に画鋲で穴を開けたときの原状回復

賃貸物件で生活していると、画鋲などで壁に穴を開けてしまうことがあります。
賃貸物件には原状回復義務があるものの、一般的な生活で発生する程度の汚損は通常損耗とされ入居者の責任になりません。
また、入居者自身の行動が原因なのではなく、年数が経過したことによって生じる劣化は経年劣化になるためこれも修繕の対象外です。
したがって、壁の汚損が通常損耗や経年劣化に含まれるかどうかが原状回復が必要かどうかの分かれ目になります。

画鋲やピンによる穴

画鋲やピンによる穴が1つ2つ開いた程度であれば、通常損耗に含まれます。
一般的な生活をしていれば、カレンダーなどを壁に貼ることも考えられるためです。
仮に、多少カレンダーやポスターを貼るために画鋲やピンを使用したとしても、入居者がその部分を修繕する必要はありません。
一方で、通常の生活では考えられないほど画鋲やピンを刺して穴を開けたときは修繕の対象になる可能性があります。

釘穴やエアコンの設置で開いたビス穴

釘やビス、ネジ、ボルトなどは、画鋲と比べると大きい穴が開きます。
壁紙だけでなく下地のボードにもダメージが入る可能性があり、そうなると通常損耗に含まれなくなることもあるでしょう。
そのため、こうした道具で穴を開けてしまったときは原状回復を求められる可能性があります。
一方で、エアコンを設置したときに開いたビス穴については、エアコンが自分の所有物であっても生活上必要な通常損耗に含めることが可能です。
そのため、エアコンの設置について大家さんから許可を得られているのであれば、設置のときに開いたビス穴の責任は追及されないでしょう。

ものや身体をぶつけてしまった穴

引っ越し作業中や模様替えなどで家具や家電を移動させているとき、うっかりつまずくなどして壁にぶつかることもあります。
このようなケースでは、入居者がわざと開けた穴でなくとも過失・善管注意義務を怠った行為として原状回復の対象になりやすいです。
また、うっかりではなく、故意に壁を殴ったり蹴ったりして開けた穴については、通常損耗には該当せず、原状回復の対象となります。

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賃貸物件の壁に家具や家電の跡が残ったときの原状回復

賃貸物件で生活していると、壁にポスターや家具、家電などの跡が残ることがあります。
こうした跡についても、その跡が通常損耗や経年劣化に含まれるかによって原状回復が必要かが異なる点に注意しましょう。

ポスターの跡

長期間ポスターを貼っていると、画鋲の穴以外にもポスターの跡が壁に残ることがあります。
壁にポスターの跡が残るのは、ポスターで隠れていた部分以外のところが日焼けなどによって変色するためです。
日焼けは経年劣化に含まれるため、ポスターの跡が残ったとしても入居者が修繕する必要はありません。

壁紙の変色も経年劣化

ポスターの跡が残らなくても、賃貸物件の壁紙は日光や蛍光灯の紫外線などによって日焼けし、変色していきます。
そのため入居時と比べると色が変わってしまうことがありますが、これは経年劣化にあたるため修繕の必要がありません。
一方で、壁に落書きをしてしまったときや、コーヒーなどの色の濃い液体をこぼしてできたシミなどは、修繕の対象になると考えられます。

家電による電気ヤケ

長期間冷蔵庫などの家電を設置していると、後ろの壁に黒ずみが発生することがあります。
これは電気ヤケと呼ばれ、通常家電を使用していればつく可能性がある通常損耗の一種です。
そのため、電気ヤケについては入居者が修繕する必要はありません。
電気ヤケが通常損耗に含まれるのは、これが家電を使用していると自然に発生する現象であり、かつ家電の使用は賃貸物件での生活において自然なことであるためです。
似た理由で、テーブルの使用などで床のカーペットなどの凹みが生じても、基本的には原状回復の対象になりません。
ただし、家電の使用中に発生したサビが壁紙や床についてしまい、賃貸物件に跡が残ったときは原状回復の対象になります。
さらに、家電から水漏れしていたり、結露していたりするのを放置してカビや腐食が発生したときは原状回復の対象です。
クーラーや冷蔵庫、洗濯機などの周りではとくに結露や水漏れが発生しやすいため、日常的に点検するなどしてカビや腐食に注意しましょう。

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賃貸物件の壁がタバコで変色したときの原状回復

賃貸物件の屋内でタバコを吸っていると、入居者が原状回復費用を負担しなければならなくなる可能性があります。
タバコを吸っていたら必ず費用負担が発生するわけではないものの、注意は必要でしょう。

通常の使用による汚れや傷を超える損傷があると原状回復の対象

タバコを吸っていて、壁紙の汚れが通常の使用による汚損を超えると、入居者に原状回復費用が請求されます。
賃貸物件の室内でタバコを吸っていても、壁紙に通常のクリーニングで落ちる程度の汚れしかついていないのであれば原状回復は不要です。
ただし、通常のクリーニングでは落ちきらないほどの汚れがついてしまっているときは、追加のクリーニング費用や壁紙の貼り替えにかかる費用を請求される可能性があります。

タバコを吸うと壁紙がヤニで変色する

タバコの煙にはヤニが含まれており、賃貸物件の室内でタバコを吸うとそのヤニが壁紙につきます。
これが原因で、白い壁紙などが黄色く変色してしまうと、元に戻すためにはクリーニングが必要になるのです。
また、タバコを吸うとにおいも発生し、壁紙などにしみついてしまいます。
壁紙の色が元に戻せても、においが消せないのであればその壁紙は交換することになるでしょう。
そのため、室内でタバコを吸うと、原状回復に多額の費用がかかる可能性があります。
タバコが原因で原状回復費用がかさむのを避けたいのであれば、タバコを吸うときは換気扇や空気清浄機を利用する、ベランダで吸うなどの工夫が必要です。
ただし、賃貸物件によっては管理規約でベランダでの喫煙を禁止していることもあるため、規約をしっかり確認しておきましょう。

クリーニング費用を請求されないこともある

タバコが原因で壁紙が変色しても、退去時にクリーニング費用を請求されないこともあります。
仮にタバコを吸っていなかったとしても、経年劣化によって壁紙が使い物にならなくなるほど長期間同じ物件に住んでいたのであれば、原状回復の必要はありません。
国土交通省が発表している原状回復に関するガイドラインでは、賃貸物件の壁紙は6年で残存価値が1円になるとされています。
そのため、入居して6年を超過しているのであれば、タバコを室内で吸っていても原状回復に影響がない可能性があるのです。
また、タバコを吸っていた部屋とそうでない部屋の壁紙が同程度変色しているのであれば、その変色は経年劣化によるものとみなされることもあります。
ただし、ガイドラインはあくまでも目安であり、賃貸借契約を結ぶときに喫煙や原状回復に関する特約を盛り込んでいるときはそちらが優先される点に注意しましょう。

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まとめ

賃貸物件の壁に生じた穴や汚れは、通常損耗や経年劣化の範囲であれば原状回復の対象にならないこともあります。
画鋲の使用や家電による電気ヤケは、基本的に通常損耗の範囲とみなされます。
喫煙による壁紙の汚損は程度によって判断が異なるため注意しましょう。