賃貸物件の契約期間とは？途中解約で発生する違約金についても解説

賃貸物件の契約期間や契約時の取り決めについて、知っておきたいと考えている方は多いかもしれません。
賃貸物件の契約期間は、2年間に設定されていることが多く、住み続けたい場合は原則として更新の手続きが必要です。
今回は、賃貸物件の契約期間について、更新料の支払いは必要なのか、途中解約は可能なのかなどを解説します。

賃貸物件の契約期間は2年に設定されていることが多い

賃貸物件の契約期間とは、アパートやマンションといった賃貸物件を契約する場合に、住み続けることを約束する期間のことです。
ただし、法律で契約期間が定められているわけではなく、貸主と借主の合意によって契約期間を決定します。
また、賃貸物件の契約の種類には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があるため、それぞれの違いを把握したうえで自分に合った契約の種類を選びましょう。

普通借家契約とは

普通借家契約とは、多くの賃貸物件で採用されている賃貸借契約です。
契約期間満了後に借主が契約延長を希望する場合は、原則として契約を更新できます。
貸主が契約更新を拒否して退去させたい場合は、正当な事由がなければなりません。
普通借家契約の契約期間は2年間が一般的ですが、まれに1年間や3年間の契約を締結することもあります。

定期借家契約とは

定期借家契約とは、原則として契約期間を更新できない賃貸借契約です。
契約期間満了後は、借主が契約延長を希望できず、速やかに退去しなければなりません。
ただし、貸主の了承を得られる場合は、再契約を締結して住み続けられる可能性もあります。

賃貸物件の契約期間に2年間が多い理由

賃貸物件の契約期間は2年間に定められる場合が多く、その理由は1年未満の契約では貸主が不利になる可能性が高いためです。
賃貸物件の契約期間が1年未満の場合、借地借家法により「期間の定めがない建物の賃貸借」とみなされます。
この場合は、解約に関する契約内容に制限が設けられ、借主はいつでも好きなタイミングで賃貸物件の解約を申し出られます。
貸主としては、安定した家賃収入を得たいため、契約期間を2年以上に設定するケースが多いのです。
また、借主のライフサイクルの都合上、3年契約では不都合が生じやすいことも、契約期間が2年間に定められやすい理由のひとつです。
社会人の転勤が2年周期の場合が多いことや大学が4年制であることなどが理由となり、きりの良い2年単位の契約期間を設けることが多くなっています。

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普通借家契約を更新する場合に必要な手続きとは

賃貸物件を普通借家契約で借りた場合は、基本的に2年間の契約期間が設定されます。
契約期間が満了を迎える場合、退去する場合と契約更新を希望する場合でどのような手続きが必要になるのか、事前に確認しておきましょう。
ケースごとに手続きの方法や、契約更新時に請求される場合がある更新料の相場を解説します。

契約更新する場合に通知は必要か

契約期間満了を迎えるにあたり、現在の賃貸物件にそのまま住み続けたい場合、貸主や不動産会社への通知が必要かどうかは契約内容によって異なります。
結論からいうと、契約が自動更新される場合は通知が不要ですが、契約が自動更新されない場合は通知が必要です。
自動更新の場合、借主の意思が確認されずに、前回の契約期間と同等の契約期間で賃貸借契約が更新されるため、退去を希望する場合は注意しましょう。

自動更新の場合は自動的に契約が更新される

契約期間満了後の契約延長を希望する場合におこなう手続きの内容は、契約更新の種類が「自動更新」かそうでないかによって異なります。
自動更新の場合、一定の期間を過ぎると自動的に契約更新となるため、そのまま住み続けたい場合は、借主に連絡をする必要がありません。
自動更新でない場合は、契約満了の2か月前～4か月前を目途に、貸主や不動産会社から契約更新の案内が届くケースが多いです。
この場合は、借主が契約延長の意思を持っているかどうかが書面などにより確認され、契約更新を希望する場合は更新の手続きをおこないます。

更新料の相場は地域によって異なる

賃貸物件の契約を更新する場合、貸主や不動産会社から「契約更新料」を請求される可能性があります。
契約更新料は、法律によって支払いが義務付けられているものではありませんが、慣例として多くの地域で支払うことが一般的です。
ただし、契約更新料の平均額は、お住まいの地域によって大きく異なります。
たとえば、東京都などの首都圏では、1か月分の家賃相当額が契約更新料の相場ですが、愛知県や福岡県では家賃0.5か月分の契約更新料を請求される場合が多いでしょう。
また、大阪府や兵庫県などの一部の地域では、契約更新料の請求そのものがおこなわれません。

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賃貸物件の契約期間満了前に途中解約できるのか

賃貸物件の契約期間は一般的に2年間ですが、その間に急な転勤や結婚が決まるなど、途中解約したくなるケースも起こり得ます。
途中解約する場合には、どのような手続きが必要で、どのようなケースで違約金の支払いを求められるのかを確認しておきましょう。
ここでは、賃貸物件の契約期間満了前に途中解約する方法について解説します。

基本的には解約予告期間内に連絡が必要

賃貸借契約書に解約予告期間が記載されている場合は、解約予告期間内に解約を希望する旨を連絡しなければなりません。
この場合は、「言った」「言わない」のトラブルを避けるために、メールやFAXといった書面を通して解約を通知し、解約期間内に連絡した証拠を残しましょう。
たとえば、契約満了が10月1日で、解約予告期間が1か月前に設定されている場合は、9月1日までに解約を通知する必要があります。
上記のケースにおいて、解約の予告が9月2日以降になった場合は、賃貸借契約書に記されている金額を違約金として支払わなければなりません。
違約金の金額は、契約内容によって異なりますが、契約期間満了までの残り月数分、もしくは解約予告期間分の家賃相当額が請求される場合が多いです。

予告期間内に通知しても違約金が発生する場合がある

先述した解約予告期間内に解約を通知したとしても、違約金の支払いを求められる可能性があるので要注意です。
とくに、「契約期間が1年未満の場合」「相場より家賃が安い場合」「初期費用が安く済む場合」は注意が必要なため、賃貸借契約書の内容を確認しておきましょう。
また、オフィスなどの事業用物件の解約予告期間は3か月前～6か月前など、長めの期間をとっているケースがあることにも注意が必要です。

賃貸物件を途中解約する場合の手続きの流れ

賃貸物件の契約期間中に途中解約する場合は、解約期間内に貸主や不動産会社に解約の旨を通知し、退去予定日を伝えるのが基本的な流れです。
退去予定日までに新居を決め、必要に応じて引っ越し業者に依頼し、退去予定日までにすべての荷物を撤去しましょう。
賃貸物件から退去する場合は、室内の内装などを入居時の状態に戻す「原状回復」の手続きが必要です。
原状回復の範囲は、賃貸借契約書に記載されていますが、不明な点がある場合は事前に不動産会社に確認しましょう。

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まとめ

賃貸物件の契約の種類は、普通借家契約と定期借家契約の2種類で、契約期間は2年間に設定されることが多いです。
普通借家契約を更新する場合、自動更新の場合は手続きが不要ですが、地域によっては更新料を請求される場合があります。
契約期間満了前に途中解約する場合は、解約予告期間内に通知する必要があるため、注意しましょう。